ขายฝาก คืออะไร

ขายฝาก คืออะไร

การจดทะเบียนขายฝาก

ความหมาย
            ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้น
คืนได้  (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๑)

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ - ๕๐๒
          -  สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด  กล่าวคือ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  ๑๐  ปี  และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  ๓  ปี
นับแต่เวลาซื้อขาย
          -  สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด  แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น ๑๐ ปี และ ๓ ปี ตามประเภททรัพย์
          -  การขยายกำหนดเวลาไถ่  ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้ว
จะต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก  และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
          -  ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด   กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่   ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิ
ใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่  ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย  กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี

ประเภทการจดทะเบียน
          ๑.  ขายฝาก  มีกำหนด….ปี  หมายความว่า   การจดทะเบียนขายฝากทั้งแปลง  ไม่ว่าในหนังสือแสดงสิทธิ
จะมีชื่อคนเดียวหรือชื่อหลายคน  ทุกคนขายพร้อมกัน
      ๒.  ขายฝากเฉพาะส่วน  มีกำหนด …ปี หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อหลายคน บางคนหรือหลายคนแต่ไม่ทั้งหมดขายเฉพาะส่วนของตนไป ส่วนของคนอื่นบางคนไม่ได้ขาย
        ๓.  ไถ่ถอนจากขายฝากและไถ่ถอนจากขายฝากเฉพาะส่วน    หมายความว่า   ผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดอายุเวลาในสัญญาขายฝาก  หรือภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ สิบปี
        ๔.  แบ่งไถ่จากขายฝาก  หมายความว่า  ผู้ขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในสัญญาขายฝากฉบับเดียวกัน    หรือขายฝากไว้แปลงเดียวต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีกหลายแปลง ภายในอายุสัญญา
ขายฝาก  ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบางแปลง  และบางแปลงยังคงขายฝากอยู่ตามเดิม โดย
ลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน
        ๕.  ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก และปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน              หมายความว่า  ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้ตกลงกันในระหว่างอายุสัญญาขายฝากว่าผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก   กล่าวคือ  จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จากขายฝากอีกต่อไปแล้ว   ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้จึงพ้นจากเงื่อนไขการไถ่ เปรียบสภาพเช่นเดียวกับเป็นการขายธรรมดานับแต่จดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่  
      ๖.  โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก และโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน    หมายความว่า
ในอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจากขายฝากได้  แต่ผู้ขายฝากได้โอนสิทธิการไถ่ดังกล่าวให้บุคคลอื่นไป   จะโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนก็ได้   แต่ต้องให้ผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อย
คำยินยอม
          ๗.  โอนมรดกสิทธิการไถ่  หมายความว่า  ในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากย่อมมีสิทธิ ที่จะ
ไถ่ถอนจากการขายฝากได้ แต่ต่อมาผู้ขายฝากได้ถึงแก่กรรม สิทธิไถ่จึงตกแก่ทายาท ทายาทจึงมาขอรับมรดกสิทธิการไถ่นั้น
          ๘.  ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน)  หมายความว่า  ในอายุสัญญาขายฝากผู้มีสิทธิการไถ่ (ผู้ขายฝาก) และผู้รับการไถ่ (ผู้รับซื้อฝาก)  ตกมาเป็นบุคคลเดียวกัน  หนี้ที่ขายฝากย่อมเกลื่อนกลืนกัน สิทธิการไถ่ย่อมระงับ
          ๙.  แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก)  การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

ตกไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการไถ่ ผู้ซื้อฝากย่อมทำการแบ่งแยกหรือจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์ที่ขายฝากได้เมื่อได้รับคำยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว โดยผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอดำเนินการ หนังสือแสดงสิทธิแปลง
แยกให้ลงชื่อผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และให้ยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งในรายการจดทะเบียน ถ้าแปลงแยกแปลงใดผู้ขายฝากยินยอมให้พ้นสิทธิการไถ่จากขายฝาก  ก็ให้จดทะเบียนในประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก
        ๑๐.  หลุดเป็นสิทธิ์ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)   การจดทะเบียนประเภทนี้ได้แก่  การจดทะเบียนขายฝาก (อย่างเก่า)  ไว้ก่อนวันที่ ๑ เมษายน ๒๔๗๒ (ก่อน ป.พ.พ. ใช้บังคับ) ก่อนจดทะเบียนประเภทอื่นต่อไป  ให้จดทะเบียนประเภทหลุดเป็นสิทธิ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)
        ๑๑.  ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก   หมายความว่า    ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันขยาย
กำหนดเวลาไถ่ออกไปอีก  ซึ่งกำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปี  นับแต่วันทำสัญญาขายฝากเดิม

สาระสำคัญ
          การขายฝาก
          -  ในการจดทะเบียนขายฝากให้ระบุกำหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาลงไว้ใต้คำว่า  ”ขายฝาก”   กับในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑)  และช่องประเภทการจดทะเบียนหลังโฉนด  แต่ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาก็ไม่ต้องเขียนไว้  (คำสั่งกรมที่ดิน  ที่ ๗/๒๔๘๓  ลงวันที่  ๓๐  กรกฎาคม  ๒๔๘๓  ข้อ ๑  และหนังสือกรมที่ดิน ที่ ๖๔๑๕/๒๔๙๑  ลงวันที่ ๒๘ ธันวาคม ๒๔๙๑) (หมายเหตุ  ในปัจจุบันจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาไว้เพื่อให้รู้ระยะเวลาสิ้นสุดการไถ่คืนและเพื่อป้องกันปัญหาเรื่องระยะเวลาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต)
          -  ในการจดทะเบียนขายฝาก  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนคู่สัญญาด้วยว่าได้ตกลงกันให้หรือไม่ให้ ผู้ซื้อฝากจำหน่ายกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสังหาริมทรัพย์ที่ดินที่ขายฝาก  (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๗/๒๔๘๓  ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓  ข้อ ๒  และคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๖/๒๔๘๔  ลงวันที่ ๒๙ ตุลาคม ๒๔๘๔)
          -  ถ้าผู้ซื้อฝากประสงค์จะทำนิติกรรมโอนที่ดินที่รับซื้อฝากไว้นั้นให้ทำได้   เช่น  ขาย   ก็ให้ทำในประเภท  ”ขาย”  ให้  ก็ให้ทำในประเภท  ”ให้”  เป็นต้น   และในกรณีเช่นนี้ให้บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญากับผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานว่า ผู้ซื้อจะทำการโอนที่ดินแปลงนั้น ๆ ให้แก่บุคคลอื่นต่อไป  แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่มาก็ให้บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญาว่า  เจ้าพนักงานได้แจ้งแก่คู่สัญญาให้บอกกล่าวการโอนนี้ให้ผู้ขายฝากทราบเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว   (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ  ที่  ๗/๒๔๘๓   เรื่อง  วิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน  ลงวันที่  ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓ ข้อ ๕ )
          -  เมื่อสัญญาขายฝากสำเร็จบริบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก หากสัญญาขายฝากมิได้ระบุกำหนดห้ามมิให้ผู้รับซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินนั้นแต่อย่างใดแล้ว ผู้รับซื้อฝากย่อมจำหน่ายจ่ายโอนหรือ
ทำนิติกรรมผูกพันทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นอย่างใดก็ได้ ตามอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๒๒๔๗๙ ลงวันที่ ๒๘ กรกฎาคม ๒๕๑๓ ตอบข้อหารือจังหวัดพระนครศรีอยุธยา เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๒๓๕๐๗ ลงวันที่ ๓ สิงหาคม ๒๕๑๓)
          -  การคำนวณระยะเวลาว่าสัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด  ต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา  ๑๕๘  และ  ๑๕๙ (ปัจจุบัน ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓ วรรคสอง  และ ๑๙๓/๕)  คือ ถ้าทำสัญญา
ขายฝากมีกำหนด ๑ ปี เมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๗  ก็ต้องครบกำหนด ๑ ปี ในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘ มิใช่วันที่ ๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘  หากผู้ขายฝากมาใช้สิทธิไถ่ในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘  ก็ย่อมมีสิทธิไถ่ได้  (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๗๐/๒๔๙๘) (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๐๕๒๑๗ ลงวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๑๘  ตอบข้อหารือจังหวัดนนทบุรี เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๙๙๔  ลงวันที่ ๑๙ มกราคม ๒๕๑๙)
          -  ในการจดทะเบียนขายฝาก  ต้องชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากที่กฎหมายบัญญัติไว้รวมถึงข้อดีข้อเสียของการขายฝาก  โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับการจำนองให้ผู้ขายฝากทราบ  หากผู้ขายฝากยังประสงค์จะจดทะเบียนขายฝาก  ก็ให้บันทึกถ้อยคำของผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานหลังหนังสือสัญญาขายฝากทุกฉบับให้ได้ใจความตรงกันว่า
          ” ข้าพเจ้าได้ทราบหลักเกณฑ์การขายฝากแล้วว่า การขายฝากกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่
จดทะเบียน ถ้าข้าพเจ้าต้องการจะได้กรรมสิทธิ์คืนต้องขอไถ่ถอนเสียภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝากหากไม่
สามารถติดตามผู้รับซื้อฝากเพื่อขอไถ่ถอนได้ จะต้องนำเงินค่าไถ่ถอนไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก

                                                        ลงชื่อ......................................ผู้ขายฝาก

                                                        ลงชื่อ......................................พยาน

                                                        ลงชื่อ......................................พยาน”
(หนังสือกระทรวงมหาดไทย ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๑๙๓  ลงวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๒๔  หนังสือกรมที่ดิน
ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๙๐๖๘ ลงวันที่ ๒๑ ธันวาคม ๒๕๓๒  หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๙๒๑๔       ลงวันที่ ๗ ธันวาคม ๒๕๓๕)
          -  ผู้มีอำนาจจดทะเบียนขายฝาก ให้หัวหน้าฝ่ายทะเบียนในสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดส่วนแยก เป็นผู้จดทะเบียนขายฝากด้วยตนเอง โดยไม่จำกัดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียน ในกรณีที่หัวหน้าฝ่ายทะเบียนผู้มีหน้าที่จดทะเบียนไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ และไม่มีผู้รักษาการในตำแหน่ง ให้เจ้าพนักงานที่ดินอาวุโสในฝ่ายทะเบียนเป็นผู้จดทะเบียน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๙๓๓๑  ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๕)
          -  ก่อนจดทะเบียนขายฝากทุกครั้ง   ให้ผู้จดทะเบียนชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากตามคำแนะนำที่กรม
ที่ดินได้จัดพิมพ์ไว้แล้ว   ให้ผู้ขายฝากทราบโดยให้จัดทำคำแนะนำเป็นสองฉบับ   ฉบับหนึ่งมอบให้ผู้ขายฝาก 
อีกฉบับหนึ่งให้ผู้ขายฝากลงลายมือชื่อรับทราบ  โดยให้ผู้จดทะเบียนลงลายมือชื่อพร้อมวัน เดือน ปี  กำกับไว้แล้วเก็บไว้
ที่สำนักงานที่ดิน
            การจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินอำเภอ หรือสำนักงานที่ดินกิ่งอำเภอในหน้าที่ของนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ  ซึ่งรัฐมนตรียังมิได้ยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ให้เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอเป็นผู้ให้คำแนะนำ  ในกรณีที่เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอไม่อยู่ หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้  ให้ผู้รักษาการในตำแหน่งเป็น  ผู้ให้คำแนะนำ (หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๒๒๙๗  ลงวันที่ ๑๐ พฤศจิกายน ๒๕๔๑)
          -  การแก้ทะเบียนจำนำ ขายฝาก หรือไถ่ถอนประเภทจำนำและขายฝาก  ช่องผู้รับที่ดิน เมื่อเขียนชื่อผู้รับลงแล้วให้เขียนคำว่า  ”ผู้รับจำนำ หรือ ผู้รับซื้อฝาก”  กำกับไว้ ประเภทไถ่ถอน  ช่องเจ้าของที่ดิน  เมื่อเขียนชื่อบุคคลลงแล้วต้องเขียนคำว่า ”ผู้รับจำนำ หรือ ผู้รับซื้อฝาก”  ส่วนช่องผู้รับที่ดิน  เมื่อเขียนชื่อเจ้าของลงแล้วต้องเขียนคำว่า ”ผู้ไถ่ถอน” กำกับไว้  (หนังสือกรมทะเบียนที่ดิน ลงวันที่ ๒๕ มีนาคม ๒๔๕๖)
          -  กรณีผู้รับจำนองหรือรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นสถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยดอกเบี้ย ฯ  ซึ่ง
มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ กล่าวคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ บรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย   ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร  ธนาคารเพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทย  กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน   บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน  บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย  ธนาคารพัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม และนิติบุคคลอื่นนอกจากสถาบันการ
เงินดังกล่าวซึ่งจัดตั้งขึ้นโดยกฎหมายของไทยเท่านั้น  ในการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนไม่ต้องพิจารณาว่าการรับจำนองหรือรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์จะเข้าข่ายเป็นการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์
หรือไม่  เนื่องจากไม่อยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์  แต่ถ้าไม่ใช่สถาบันการเงินหรือนิติบุคคลดังที่กล่าว ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลไทย  หรือต่างประเทศ  หรือเป็นธนาคารหรือสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายต่างประเทศ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้รับจดทะเบียนพิจารณาตามที่เห็นสมควร  เพราะบุคคลดังกล่าวต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์  หากกรณีเกิดความไม่ชัดเจนสามารถส่งเรื่องให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลังพิจารณาเป็นกรณี ๆ ไปได้ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๘๗๕๙  ลงวันที่ ๒๗  กันยายน  ๒๕๔๗)
          -  ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้กำหนดเวลาไถ่กันไว้จะต้องไถ่ภายใน ๑๐ ปี มิฉะนั้นสิทธิในการไถ่เป็นอันระงับ แต่ถ้ากำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่า ๑๐ ปี อาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกิน ๑๐ ปี ให้ลดมาเป็น ๑๐ ปี  (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๔ - ๔๙๖)
          การไถ่ถอน
          -  ”สินไถ่” หมายถึง ราคาไถ่ถอนหรือราคาที่ซื้อคืนมา ซึ่งไม่จำเป็นต้องกำหนดไว้ในสัญญา เพราะอาจไถ่คืนตามราคาที่ขายฝากไว้แต่เดิมได้
          -  สินไถ่นั้นถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใด ให้ไถ่ตามราคาขายฝาก  สัญญาขายฝากที่ดินที่ทำตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ เป็นต้นไป  ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝาก
ที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี (มาตรา ๔๙๙  แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๑๒) พ.ศ.๒๕๔๑)
          -  บุคคลผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สิน คือ
             (๑)  ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
             (๒)  ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
             (๓)  บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๗)
          -  สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จะพึงใช้ได้แต่เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
             (๑)  ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
             (๒)  ผู้รับโอนทรัพย์สินหรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๘)
          -  การไถ่ถอนขายฝากไม่ต้องประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๓ (พ.ศ. ๒๕๒๖)
          -  ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น บุคคลผู้ไถ่ย่อมได้คืนไปโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิมหรือทายาท หรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ (ป.พ.พ. มาตรา ๕๐๒ วรรคแรก)
          -  ในกรณีไถ่ถอนจากการขายฝากซึ่งที่ดินมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน   เมื่อผู้รับซื้อฝากทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว ให้ผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอน นำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้   เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจเป็นการถูกต้อง   ก็ให้จดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ปรากฏการไถ่ถอนนั้น (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๐ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๓๓๔ ลงวันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ ข้อ ๑๑)
          -  การบรรยายบอกเลิกสัญญาจำนำหรือขายฝาก   ให้ปฏิบัติตามหนังสือกรมทะเบียนที่ดิน กระทรวงเกษตราธิการ ที่ ๒๐๙/๔๖๐๖   ลงวันที่   ๑๗   พฤศจิกายน   ๒๔๕๖   และคำสั่งกรมทะเบียนที่ดิน กระทรวง
เกษตราธิการ  ที่  ๗/๒๔๖๓   ลงวันที่  ๒๔ มิถุนายน  ๒๔๖๓  ดังนี้
            (๑)    สัญญาฉบับของผู้รับซื้อฝากให้สลักหลังว่า ”   ผู้รับซื้อฝากได้บอกเลิกสัญญาโดยได้ไถ่ถอนกันเสร็จแล้วแต่
วันที่..........เดือน..........ปี........... ” พร้อมทั้งลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
            (๒)   การบรรยายเลิกสัญญาให้เขียนด้วยอักษรสีแดงไว้ด้านหน้าของสัญญาว่า  ”คู่สัญญาได้เลิกสัญญา
โดยไถ่ถอนกันแล้วแต่วันที่.........เดือน..........ปี........    

                                                 ลงชื่อ.....................พนักงานเจ้าหน้าที่”
            (๓)   สัญญาฉบับสำนักงานที่ดินให้เขียนไว้มุมบนด้านขวา  ฉบับผู้รับซื้อฝากและฉบับผู้ขายฝากให้เขียน
ไว้ด้านซ้าย
            -  การจดทะเบียนขายฝากที่ดิน มีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝาก เมื่อผู้ขายฝากที่ดินตาย สิทธิในการไถ่ถอนจากขายฝากเท่านั้นที่ตกทอดไปยังทายาทของผู้ขายฝากโดยผลของกฎหมายตามมาตรา  ๑๖๐๐  ประกอบกับมาตรา  ๔๙๗(๑)  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ดังนั้น  ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก   และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
ไถ่ถอนจากขายฝากกรณีผู้รับมรดกสิทธิการไถ่เป็นผู้ขอจดทะเบียนไถ่ถอน ให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๕๒๙๖ ลงวันที่ ๑๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๕)
          -  การจดทะเบียนไถ่ถอนและขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก มีแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๙๓๘ ลงวันที่ ๒๕ กันยายน ๒๕๔๑ ดังนี้
             ๑)  กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) ได้วางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ตามนัยมาตรา  ๔๙๒  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  แล้ว  ผู้ขายฝาก   (ผู้ไถ่)   ย่อมนำหลักฐานการวางทรัพย์
ดังกล่าวพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้  โดยไม่จำเป็นต้องนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซื้อฝาก   (ผู้รับไถ่)   มาแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว
ตามนัยมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
                  เมื่อผู้ขายฝาก   (ผู้ไถ่)   นำหลักฐานการวางทรัพย์ดังกล่าวมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอ
จดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก  แต่ไม่อาจจดทะเบียนได้เนื่องจากไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา  ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่หมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงกรณีที่ผู้ขายฝาก  (ผู้ไถ่)  ได้วางทรัพย์ตามนัยมาตรา  ๔๙๒  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งนี้เพื่อป้องกัน
มิให้ผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) ซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ  ต่อไป
             ๒)  หนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือเกี่ยวกับการขยายกำหนดเวลาไถ่ตามมาตรา ๔๙๖  แห่งประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ที่จะนำมาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเป็นหนังสือหรือหลัก ฐานเป็นหนังสือที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญา ขยายกำหนดเวลาไถ่
ครั้งสุดท้ายแล้วแต่กรณี
             ๓)  การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดิน  ผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) และผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) จะต้องมาดำเนินการจดทะเบียนพร้อมกันทั้งสองฝ่าย ผู้ขายฝาก  (ผู้ไถ่)  จะนำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวไม่ได้
            ๔)  กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) พร้อมด้วยผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่)  มาขอจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ภาย
ในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก  แม้ไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่ถ้าผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก  (ผู้รับไถ่)   มาขอจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้ายแล้ว  โดยไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
(ผู้รับไถ่)  ที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้าย
มาแสดง  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้
            ๕)  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนด้วยว่า ในการขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก มีหรือไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
             ๖)  ผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) จะตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่กันกี่ครั้งก็ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินกำหนดตามที่มาตรา ๔๙๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ กล่าวคือ ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันทำสัญญาขายฝาก